Procedura constituirii unei asociaţii de proprietari se găseşte reglementată în Legea locuinţei nr. 114/1996, în Regulamentul (rep.) asociaţiilor de locatari, în Legea nr. 145/1999 (care modifică Legea nr. 114 şi Regulamentul) şi în Normele Metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari aprobate prin H.G. nr. 400/2003.

În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.

Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.

Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu.

În clădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson sau scară, dacă proprietatea comună aferentă tronsonului ori scării poate fi delimitată şi dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări.

Asociaţiile de proprietari se pot constitui prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.

Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi – electricitate, gaze naturale, apă sau altele asemenea – cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări.

Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire.

ETAPELE CONSTITUIRII UNEI ASOCIAŢII DE PROPRIETARI

1. Întrunirea proprietarilor pentru stabilirea acţiunilor necesare constituirii asociaţiei de proprietari;

2. Înscrierea proprietăţii în registrele de carte funciară sau, acolo unde acestea nu sunt constituite, în registrele de transcripţiuni imobiliare, la birourile de publicitate imobiliară ale judecătoriilor;

3. Organizarea şi desfăşurarea adunării generale de constituire a asociaţiei de proprietari;

4. Legalizarea statutului şi a acordului de asociere*) şi depunerea actelor de înregistrare a asociaţiei de proprietari la judecătorie, în vederea obţinerii sentinţei judecătoreşti de înfiinţare;

5. Comandarea ştampilelor;

6. Deschiderea contului la o societate bancară;

7. Înregistrarea la administraţia financiară;

8. Încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi edilitar-gospodăreşti (apă-canal, termoficare, gaz, electricitate, salubritate etc.);

9. Preluarea patrimoniului de către asociaţia de proprietari de la asociaţia de locatari.

__________

*) Modele de statut şi acord de asociere, se găsesc prezentate în ANEXELE 2 respectiv 1 din Normele Metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari aprobate prin H.G. nr. 400/2003.

Atenţie! aceste modele, nu sunt obligatorii sau limitative.

1. ÎNTRUNIREA PROPRIETARILOR PENTRU STABILIREA ACŢIUNILOR NECESARE CONSTITUIRII ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.

În cadrul primei întruniri a proprietarilor este necesar să se stabilească:

– cine întocmeşte statutul. În cazul în care se hotărăşte să se apeleze la persoane fizice sau juridice de specialitate, se stabileşte şi se aprobă reprezentantul proprietarilor care va urmări achiziţionarea acestor servicii, costurile etc.;

– cine întocmeşte acordul de asociere în formă scrisă;

– modalitatea de înregistrare a proprietăţii asupra imobilului (individual sau prin procură dată unui reprezentant, necesitatea unor notificări care se vor adresa proprietarilor de apartamente sau ai unor spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din clădire, persoane fizice sau juridice, care nu sunt prezenţi la întrunirea respectivă, pentru înscrierea proprietăţii etc.);

– pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înfiinţarea asociaţiei de proprietari, până la înregistrarea sa ca persoană juridică (întocmirea şi redactarea statutului şi a acordului de asociere, legalizarea documentelor asociaţiei, efectuarea corespondenţei), este necesar ca toţi proprietarii să contribuie cu o sumă de bani acoperitoare (stabilită prin aprecierea cheltuielilor necesare), suma care va constitui patrimoniul asociaţiei de proprietari şi care va fi precizat ca atare în cadrul statutului. Această sumă se poate dimensiona şi pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înregistrarea asociaţiei de proprietari la judecătorie, înregistrarea la administraţia financiară, deschiderea contului în bancă (provizoriu şi definitiv, încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi, preluarea patrimoniului de la asociaţia de locatari din care a făcut parte, comandarea ştampilei, organizarea şi desfăşurarea adunărilor organizatorice etc.). Până la deschiderea unui cont în bancă, în numele asociaţiei de proprietari ca persoană juridică, sumele precizate mai sus se pot acumula într-un depozit (cont) într-o societate bancară, deschis de reprezentantul proprietarilor, membrii fondatori, în numele asociaţiei în curs de înfiinţare. Toate plăţile ce se vor efectua din acest cont se vor justifica pe bază de documente de plată, cheltuielile repartizându-se în funcţie de cota-parte indiviză de proprietate. După înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoană juridică şi deschiderea contului propriu, sumele din contul iniţial se vor transfera în contul asociaţiei de proprietari, preluându-se în contabilitatea acesteia, împreună cu documentele de justificare a cheltuielilor efectuate.

2. ÎNSCRIEREA PROPRIETĂŢII ÎN REGISTRELE DE CARTE FUNCIARĂ SAU, ACOLO UNDE ACESTEA NU SUNT CONSTITUITE, ÎN REGISTRELE DE TRANSCRIPŢIUNI IMOBILIARE, LA BIROURILE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ALE JUDECĂTORIILOR

În toate cazurile, în vederea înscrierii asociaţiei de proprietari, se va solicita eliberarea unui extras de carte funciară sau a numărului şi datei de transcriere, prin care să se ateste înscrierea, respectiv transcrierea proprietăţii.

Pentru clădirile de locuit la care sunt efectuate aceste înscrieri sau transcrieri de proprietate nu se vor face altele noi.

3. ORGANIZAREA ŞI DESFĂŞURAREA ADUNĂRII GENERALE DE CONSTITUIRE A ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.

Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită dacă sunt jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu.

Hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.

Dacă nu este întrunit cvorumul, o nouă convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei întâlniri, în aceleaşi condiţii ca prima convocare iar În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de o treime din numărul proprietarilor.

Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Procesul-verbal constituie anexă la acordul de asociere.

Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi consimţământul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.

În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna că acesta şi-a dat consimţământul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.

Acordul de asociere se redactează pe baza procesului-verbal al adunării de constituire şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietăţii potrivit actului de proprietate, după caz, respectiv contractului de vânzare-cumpărare, contractului de construire şi procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donaţie, enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietatea comună şi cota-parte din proprietatea comună ce revine fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă.

Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile arătate se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor într-un act adiţional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalităţi.

În cadrul adunării generale se vor lua decizii cu privire la: